ในเวลาที่เราพูดถึง คอนโดมือสอง คนส่วนใหญ่ก็มักจะเข้าใจว่าเป็นคอนโดที่มีราคาถูกกันเสียส่วนใหญ่ หลายคนคิดว่า คอนโดมือสอง ก็อาจจะไม่ต่างอะไรจากรถมือสอง หรือของมือสองต่าง ๆ ที่เสื่อมค่าและราคาตกลงไปตามกาลเวลา แต่ความจริงแล้วคอนโดมือสอง หรือคอนโดเก่า ตอนที่สร้างเสร็จราคานั้นยังไม่ได้สูงเหมือนราคาเริ่มต้นของคอนโดใหม่สมัยนี้ และที่สำคัญมีน้อยโครงการมากที่จะราคาตก นี่คืออีกข้อหนึ่งของความเข้าใจผิดเกี่ยวกับคอนโดมือสองเท่านั้น ซึ่งในวันนี้เราจะมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับคอนโดมือสอง หรือคอนโดเก่ากันให้มากกว่านี้ เผื่อใครที่กำลังมองหาคอนโดมือสองอยู่ จะได้นำสิ่งเหล่านี้ไปประกอบตัดสินใจได้ว่าจะซื้อคอนโดมือสองหรือไม่
1. กลัวซื้อคอนโดมือสองมีแล้วราคาจะตก
ราคาของอสังหาริมทรัพย์ ถ้าสภาพไม่เลวร้าย ราคาก็จะขึ้นไปไปตามกลไกราคาที่ดิน นั้นหมายความว่ายิ่งเก่าก็ยิ่งราคาขึ้นอาจจะขึ้นน้อยลงเมื่อเทียบกับตอนที่พึ่งสร้างเสร็จใหม่ ๆ ดังนั้นคอนโดมือสอง โดยเฉพาะที่อายุมากกว่า 5 ปี ส่วนใหญ่จึงเหมาะกับการซื้อเอาไว้อยู่เอง หรือปล่อยเช่า มากกว่าการซื้อมาเก็งกำไรเพื่อขายต่อ
2. กู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ถ้าต้องการครอบครองคอนโดมือสอง
ส่วนใหญ่เราก็มักจะยื่นกู้ไปสัก 130% สำหรับธนาคารที่ปล่อยกู้สินเชื่อแค่ 80% ของราคาซื้อขาย เมื่อธนาคารอนุมัติก็จะได้พอดี 100% ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของธนาคารอีกด้วย ดังนั้น เรื่องของวงเงินกู้ที่จะกู้ได้ ก็ขึ้นอยู่กับสภาพของโครงการและราคาที่ดินในย่านนั้นๆเป็นหลัก ถ้าโครงการดีจริงๆ ธนาคารก็จะประเมินราคาออกมาสูง และจะทำให้เรายื่นกู้ได้สูงขึ้น
3. ซื้อคอนโดมือสอง อาจมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาเยอะ
จริงๆแล้วสำหรับคอนโดใหม่ก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเยอะไม่แพ้กัน ไม่ว่าจะเป็นค่าทำสัญญา ค่าจอง ค่ากองทุน และค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งในส่วนของค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวม ๆ กันอย่างต่ำก็เกือบแสนแล้ว ยิ่งเป็นโครงการที่หรูขึ้นไปอีกก็อาจจะต้องจ่ายแพงมากขึ้น ค่าจองและค่าทำสัญญาดูเหมือนจะเป็นการจ่ายค่านายหน้าและค่าบริการเสียมากกว่า การหาจังหวะซื้อตอนที่ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าโอน ค่าทำสัญญาจึงน่าจะเป็นจังหวะที่ดีที่ แต่สำหรับคอนโดมือสอง เราตัดเรื่องค่าจองกับค่าทำสัญญาไปได้เลย เพราะทุกอย่างขึ้นอยู่กับการตกลง คุณสามารถตกลงกับเจ้าของเก่าให้เขาออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้เลย ส่วนค่ากองทุนและค่าส่วนกลาง เจ้าของห้องคนเก่าจ่ายให้ไปแล้วเพราะถ้าไม่จ่ายเขาจะไม่มีสิทธิ์ขายห้องให้กับเรา ทำให้เราไม่ต้องออกเงินสดเองเหมือนคอนโดใหม่ แต่เจ้าของคอนโดคนเก่าก็จะแอบรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลงในค่าคอนโดแล้ว พูดง่าย ๆ คือ ค่าใช้จ่ายจิปาถะตลอดการทำเรื่องเราสามารถตกลงให้รวมไปกับราคาห้องแล้วให้เจ้าของห้องคอนเก่าออกให้ได้ค่ะ ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองกับเจ้าของคอนโดคนเก่า
ส่วนค่าใช้จ่ายที่อาจจะหนักหน่อยสำหรับคอนโดมือสอง คงหนีไม่พ้นค่าตกแต่ง ซ่อมแซมค่ะ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการส่วนบุคคล และสภาพห้องที่ได้มา ดังนั้นการซื้อคอนโดมือสองโดยส่วนใหญ่ จึงนิยมตกลงกับผู้ขายแล้วยื่นกู้ให้เกินราคาคอนโดที่ตั้งไว้ เพื่อที่จะได้เงินส่วนต่างดอกเบี้ยต่ำมาเป็นค่าตกแต่งห้องอีกด้วย
4 ซื้อคอนโดมือสองอาจจะอยู่ได้ไม่นานเพราะอายุตึก
ความจริงแล้วเรื่องของอายุคอนโดในประเทศไทย คนส่วนใหญ่มีความเข้าใจผิดกันมาตลอด โดยเข้าใจกันว่าอาคารและสิ่งก่อสร้างมีอายุไม่เกิน 50 ปี ซึ่งุเป็นความเข้าใจที่ผิดพลาด เพราะอายุของตึกขึ้นอยู่กับหลากหลายปัจจัย 1 ในปัจจัยเหล่านั้นคือการดูแลรักษาอย่างดีก็จะช่วยยืดอายุได้เกือบร้อยปีเลยนะคะ ยกอย่าง ตึก Empire State ที่นิวยอร์ค ก็อายุ 86 ปีแล้ว (สร้างเสร็จเมื่อ คศ. 1931) ดังนั้น สิ่งที่เราควรดูให้แน่ใจสำหรับคอนโดมือสองคือระบบการดูแลของนิติ การจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่จะนำมาใช้ในการบำรุงรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดี
5. คอนโดมือสอง ปล่อยเช่ายาก
สำหรับใครที่อาจจะต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แล้วมองว่าคอนโดมือสอง น่าจะไม่ตอบโจทย์หรือปล่อยเช่ายาก เราอาจจะกำลังมองในมุมของผู้เช่าโดยใช้ความรู้สึกของตัวเองอยู่ ความจริงแล้วการที่คอนโดจะปล่อยเช่ายากหรือง่าย มันขึ้นอยู่กับทำเล และ Demand มากกว่า ถ้าเราซื้อคอนโดใหม่ในทำเลที่ผู้เช่าไม่มีกำลังเช่ามากนัก แต่เราต้องปล่อยเช่าในราคาที่สูง ก็อาจจะทำให้ปล่อยเช่ายากได้เช่นกัน ในขณะเดียวกันหากซื้อคอนโดเก่าที่ราคาไม่สูงมาก ปรับปรุงนิดหน่อย ก็อาจจะสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ตลาดต้องการก็ได้ คอนโดมือสองจึงมีความได้เปรียบในเรื่องการปล่อยเช่ามากกว่าคอนโดใหม่ เนื่องจากเราสามารถเห็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้อย่างชัดเจน ไม่ต้องมาเดาหรือคาดคะเนให้ยุ่งยาก ไม่ว่าจะเป็น ราคาค่าเช่า ความต้องการเช่า สภาพของโครงการ นิติ การเดินทาง สภาพแวดล้อมเป็นต้น
สรุปแล้วคอนโดมือสองน่าซื้อหรือไม่
คอนโดมือสองค่อนข้างได้เปรียบคอนโดใหม่ในเรื่องของข้อมูลในทุก ๆ ด้านเลยค่ะ ดังนั้นไม่ว่าอยากจะได้ข้อมูลใด ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ ก็สามารถที่จะสืบได้เลย แม้กระทั้งผู้อาศัยส่วนใหญ่เป็นใคร อายุเท่าไร ห้องไหนมีเด็ก มีปัญหาอะไรบ้าง ก็สามารถสืบได้ไม่ยาก การซื้อคอนโดมือสองจึงถือว่ามีความเสี่ยงต่ำมากเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน หรือนักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า